湘西自治州城镇保障性住房建设领导小组办公室关于湘西自治州加快发展保障性租赁住房的实施意见

各县市人民政府、湘西高新区管委会、各州直有关单位：

为多渠道解决新市民、青年人等群体的阶段性住房问题，加快完善以公租房、保障性租赁住房为主体的住房保障体系，根据《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》（国办发〔2021〕22号）、省住房和城乡建设厅《关于加快发展保障性租赁住房的通知》（湘建保〔2022〕2号）和《湖南省住房和城乡建设厅等3部门关于印发<湖南省发展保障性租赁住房情况监测评价办法的通知>》（湘建保〔2023〕12号）文件要求，结合我州实际，现就实施保障性租赁住房提出如下意见。

一、总体要求

（一）指导思想

以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，突出住房的民生属性，不断提升住房保障水平，促进实现住房困难群体住有所居。

（二）基本原则

1.明确对象标准。保障性租赁住房主要保障我州就业人才在内的新市民、青年人等有阶段性住房困难的群体，配租条件不设收入门槛，保障对象应在申请地无自有住房。保障性租赁住房以建筑面积不超过70平方米的小户型为主，具备基本居住功能，对人才公寓和存量闲置房改造的保障性租赁住房，可适当放宽面积标准。保障性租赁住房租金低于同地段同品质市场租赁住房租金；租金不包括租赁期间实际发生的水、电、气、有线电视、通讯和物业服务等费用。

县市（区）住房城乡建设（住房保障）部门要针对保障性租赁住房不同的筹集建设方式，分类确定准入和退出的具体条件、户型的具体面积、申请审核工作流程等具体管理要求；并建立保障性租赁住房租金定价机制，由投资主体或运营管理单位委托第三方专业机构评估确定，报当地发改部门备案后执行，租金标准实行动态管理，调整周期原则上不低于2年，适时向社会公布。

2.引导多方参与。鼓励和支持市场主体投资建设保障性租赁住房，遵循“政府支持、多方参与、供需匹配、职住平衡”的原则，引导多主体投资、多渠道供给，坚持“谁投资、谁拥有”，不增加政府隐性债务，推动产城人融合，重点布局在产业园区，高校、科研院所附近以及其他新市民、青年人等群体聚集区，促进职住平衡。

3.突出发展重点。保障性租赁住房新建项目重点支持产业园区企业建设，改建、改造项目重点支持企事业单位利用现有厂房、仓储、科研教育等非居住存量闲置房屋改造，支持企事业单位和住房租赁企业筹集闲置住房纳入保障性租赁住房管理，其他建设方式应当根据房地产市场状况和住房租赁市场需求确定。

二、房源筹集

（一）新建筹集

保障性租赁住房可利用集体经营性建设用地、企事业单位自有用地、产业园区配套用地、新供应国有用地新建。

（二）存量闲置房筹集

1.可将闲置的棚改安置房、公租房、经适房等政府的闲置住房用作保障性租赁住房。

2.支持促进住房供给侧结构性改革和房地产去库存，鼓励开发企业将存量商品房纳入保障性租赁住房管理；允许企业、高校、科研院所等购买或长期租赁房地产开发楼盘、商业类公寓作为保障性租赁住房房源；已建成的库存非居住类商品房，按程序批准后可进行房屋使用功能调整。

3.鼓励企业、高校、科研院所通过购买或长期租赁方式，将闲置厂房、办公用房、仓储用房和其他商业用房等非居住类房屋进行改建，纳入保障性租赁住房管理；支持住房租赁专业机构归集市场存量闲置住房纳入保障性租赁住房管理，盘活市场存量闲置住房，进一步规范住房租赁市场。

4.符合下列条件的存量闲置房屋，有意愿的可改建为保障性租赁住房：

（1）符合国土空间规划，权属清晰无抵押，且应以具备独立交通空间的整栋、整单元、整层为基本单位，每一单位原则上不得少于20套（间）或建筑面积不少于2000平方米，为合法建筑，不存在限制使用等情形，若存在的，在改建前，已取得相关权利人的书面同意；

（2）满足安全使用要求，在改建前，已进行房屋安全性能鉴定；

（3）非居住类房屋改建的，必须已采取安全隔离措施隔离居住区域和非居住区域；

（4）法律、法规和当地人民政府、高新区管委会规定的其他条件。

5.已建成的库存非居住商品房改建保障性租赁住房项目(仅变更房屋使用功能)，可实行建设工程规划许可豁免备案制，县市人民政府、高新区管委会相关职能部门依法监管。

6.已列入国家、省保障性租赁住房计划的，可享受金融支持等优惠政策。

7. 有下列情形之一的，不得作为保障性租赁住房项目：

（1）土地性质为三类工业用地和三类物流仓储用地的非居住建筑；

（2）房屋已列入征收范围；

（3）经认定不符合相关规定的其他情形。

三、项目建设

（一）项目年度计划

每年下半年，根据实际需求和省申报通知要求，各县市（区）住房城乡建设（住房保障）部门应会同相关部门确定下一年度保障性租赁住房年度计划任务，涉及建设用地审批的保障性租赁住房项目，应当在建设用地手续办理完结后方可纳入计划。县市（区）自然资源规划部门应对保障性租赁住房建设年度申报项目土地供应、变更等情况审核确定。

（二）项目审批流程

1.申报程序。项目申请单位向所在县市（区）住房城乡建设（住房保障）部门提出申请，经受理并审核对符合条件的保障性租赁住房项目，通过县市人民政府、高新区管委会审核后申报，交由州住建部门复核报州政府审批后上报省住建厅，纳入国家计划后将年度计划任务下达至各县市（区）。

新建项目应提交申请表、用地手续（委托实施的需提交授权委托书或委托合同）、项目建设方案（附相关图纸）、可行性研究报告、营业执照（统一社会信用代码）或其他证明材料、法人证书等相关资料。

改建项目应提交申请表、房屋权属证明（委托实施的需提交改建授权委托书或委托合同）、房屋竣工验收报告或安全检测报告、改建方案（附相关图纸）、可行性研究报告、运营方案、营业执照（统一社会信用代码）或其他证明材料、法人证书等相关资料。

住宅改造装修项目应提交申请表、房屋权属证明（委托实施的需提交改造装修授权委托书或委托合同）、房屋竣工验收报告或安全检测报告、改造装修方案、运营方案、营业执照（统一社会信用代码）或其他证明材料、法人证书等相关资料。

闲置住房归集项目应提交申请表、房屋权属证明（委托实施的需提交授权委托书或委托合同）、房屋竣工验收报告或安全检测报告、营业执照（统一社会信用代码）或其他证明材料、法人证书等相关资料。

2.联合审查。项目联合审查由县市人民政府、高新区管委会牵头组织，县市（区）城镇保障性住房建设领导小组实施，县市（区）城镇保障性住房建设领导小组办公室具体承办。组织发改、财政、自然资源规划、住房城乡建设等部门对申报项目进行联合查审。经审查通过项目，由县市（区）城镇保障性住房建设领导小组办公室出具保障性租赁住房项目初步认定书，在省核准下达保障性租赁住房建设计划后，10个工作日内向项目申请单位出具保障性租赁住房项目认定书。

（三）项目开工报建

1.对已出具保障性租赁住房初步认定书的项目，县市（区）自然资源规划部门应根据保障性租赁住房初步认定书受理并依法依规办理用地、规划手续。

对于利用企事业单位自有空闲土地（含低效工业用地）和利用产业园区配套用地建设保障性租赁住房项目，县市（区）自然资源规划部门应受理并依法依规办理变更土地用途以及调整相关技术指标等相关手续。

对于利用非居住存量房屋改建作为保障性租赁住房项目，改造规模原则上不少于20套或建筑面积不少于2000平方米，县市（区）自然资源规划部门应受理并依法依规出具改变用途的意见。

2.对已出具保障性租赁住房认定书的项目，县市（区）发改、财政、自然资源规划、住房城乡建设等行政审批部门应按照“放管服”改革要求，构建快速审批“绿色通道”，采取优先审批、容缺审批、告知承诺等方式办理相关项目建设手续。

如属使用财政预算资金的政府投资类保障性租赁住房项目，前期决策和项目审批程序等按照本级政府投资项目有关规定办理。

3.保障性租赁住房项目各项手续齐全后，方可组织实施。水、电、气、路、通讯等基础设施项目尽可能与保障性租赁住房同步设计、同步建设、同步交付使用。

（四）项目建设标准

保障性租赁住房建设标准应符合《住房和城乡建设部办公厅关于集中式租赁住房建设适用标准的通知》（建办标〔2021〕19号）规定。

保障性租赁住房应当提供简约、环保的基本装修，具备入住条件，合理配套商业服务设施，满足日常生活需要。

（五）项目建设监管

项目建设单位要落实工程质量首要责任，勘察、设计、施工、监理单位要落实工程质量主体责任，质量安全监管部门对保障性租赁住房建设进行质量、安全全过程监管。

（六）项目验收交付

项目建设完成后，县市（区）住房城乡建设（住房保障）部门应督促项目建设单位牵头组织相关部门开展联合验收，验收合格的方可投入运营使用；并在工程竣工验收合格之日起15日内办理工程竣工验收备案手续。项目投入使用前，项目建设单位与运营管理单位应办理项目承接查验手续。

四、项目运营

（一）运营主体。保障性租赁住房由其产权人或其委托的运营管理单位运营管理，负责保障性租赁住房的维修、养护、物业服务、合同签订等工作，建立完善各项突发事件应急预警及处置制度，落实消防安全责任制，定期开展巡查，打造安全、卫生、舒适的居住环境。项目使用后60日内，运营管理单位应将项目、房源、承租合同、承租人等相关信息录入湖南省保障性住房系统平台。在办理不动产登记时，应在房屋登记簿和房屋所有权证房屋性质栏注记“保障性租赁住房”。

（二）准入退出。保障性租赁住房租赁方案和租赁合同由产权人或运营管理单位确定，并接受所在县市（区）住房城乡建设（住房保障）部门的监督。承租保障性租赁住房，由承租人或承租人所在单位统一向保障性租赁住房运营管理单位申请，承租人承租保障性租赁住房准入条件不设收入线，保障对象应在项目所在辖区的城区或园区无自有住房（由个人诚信申报）；不得将保障性租赁住房转租转借和改变租住用途；承租人在项目所在辖区的城区或园区有自有住房后应退出保障性租赁住房。符合要求的承租人应在租赁合同期满前3个月申请续租。 

（三）运营期限。享受中央、省专项奖补资金的保障性租赁住房持续运营期限不应低于10年（商住经营性用地配建作为保障性租赁住房的，租赁持续运营期限按照履约协议书约定的持有运营期限执行）；筹集存量住房纳入保障性租赁管理的项目，运营期限不低于5年。租赁持续运营期限从项目投入运营并录入湖南省保障性住房系统平台之日起开始计算。

保障性租赁住房项目持续运营期满，由保障性租赁住房持有单位或归集存量闲置住房运营管理单位向县市（区）城镇保障性住房建设领导小组办公室提出申请，经受理并审查，报县市人民政府、高新区管委会批准同意，退出保障性租赁住房管理，停止享受相关优惠政策。

五、政策支持

（一）保障性租赁住房项目有关土地、金融、税收等优惠政策按照《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》（国办发〔2021〕22号）、《中国银保监会住房和城乡建设部关于银行保险机构支持保障性租赁住房发展的指导意见》（银保监规〔2022〕5号）等规定执行。

（二）保障性租赁住房用水、用电、用气价格按照居民标准执行，存在混合性质情况的，应分表计量；未分表计量的，由供用双方协商混合用量比例，执行分类价格。保障性租赁住房项目免收城市基础设施配套费。

（三）鼓励保障性租赁住房项目采取装配式建设装修等绿色节能环保的新技术、新材料建设，优先给予审核审批，优先纳入奖补申报。

（四）保障性租赁住房聘请物业服务企业提供物业服务的，物业服务收费标准鼓励参照公租房物业服务收费标准执行。

六、组织实施

（一）做好政策衔接。各县市人民政府、高新区管委会要把解决新市民、青年人等群体住房困难问题摆上议事日程，高度重视保障性租赁住房建设，加快发展保障性租赁住房，积极推进城镇化进程。

（二）推进项目建设。各县市人民政府、高新区管委会要结合城镇经济发展、新市民与青年人存量和增量，以及房地产市场发展状况，坚持尽力而为、量力而行，按照实际需求申报建设保障性租赁住房，不得盲目建设。要积极推进项目建设进度，建立工作机制，严格监督管理，抓好质量安全，确保年度计划任务按时完成。

（三）强化监督管理。各县市（区）住房城乡建设（住房保障）部门要加强对发展保障性租赁住房工作的组织协调和督促指导，会同相关部门加强对保障性租赁住房项目申报、认定、建设、出租和运营管理的全过程监督。加快建立完善各部门信息数据共享机制，加强保障性租赁住房监督检查和租赁合同备案管理；对存在提供虚假资料申请保障性租赁住房、将保障性租赁住房用于非保障性租赁住房用途、分割转让或分割抵押、上市销售或变相销售、“以租代售”等违规行为及新增违建行为的，由相关部门依法依规查处。

（四）开展监测评价。认真落实《湖南省住房和城乡建设厅等3部门关于印发〈湖南省发展保障性租赁住房情况监测评价办法〉的通知》（湘建保〔2023〕12号），州住房城乡建设局应会同州发展改革委、州财政局等相关部门，统筹抓好对县市（区）的监测评价工作，及时总结宣传经验做法。监测评价结果作为推荐省督查激励、项目年度计划、房地产市场调控政策和相关管理政策的参考依据。

本实施意见自印发之日起施行。

附件：湘西自治州发展保障性租赁住房情况检测评价内容和评分标准。

湘西自治州城镇保障性住房建设领导小组办公室

2023年5月15日